פסק-דין בתיק עש"א 21061-09-11

בפנינו ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום מקרקעין חיפה (כבוד המפקחת יעל ליבוביץ) מיום 25.7.11 בתיק תביעה 28/11.

המערערים והמשיבים הינם בעלי דירות בבית ברחוב דוד פינסקי 49 חיפה, הידוע כחלקה 71 בגוש 10908. הבית מורכב משני מבנים, כאשר בבנין  הקדמי (בנין א') חמש דירות ובבנין האחורי (בנין ב') שלוש דירות, והוא רשום כבית משותף אחד .

דירות המערערים והמשיבים מצויות בבנין האחורי (בנין ב') - דירת המערערים, הידועה כחלקה 71/8 בקומה העליונה ודירות המשיבים, הידועות כחלקות 71/6 ו- 71/7 בקומת הקרקע ובקומה הראשונה, בהתאמה.

המערערים הגישו בקשה להיתר לבניית תוספות בניה, לרבות בניית ממ"ד שישרת את דירתם. במהלך הדיונים בפני המפקחת צומצמה הבקשה לממ"ד בלבד, וכפי שיפורט להלן, לשינוי האמור לא ניתן ביטוי הולם בפסק הדין מושא הערעור.

בתחילה, המשיבים הגישו בקשה למתן צו מניעה שיאסור על המערערים לבנות תוספת בניה לרבות ממ"ד. המערערים טענו כי קיבלו הסכמת רוב דיירי הבית המשותף (כולל דיירי המבנה הקדמי) כאשר המשיבים המתנגדים לבניה, חלקם בבית המשותף קטן מ- 25%.

בעקבות דיון מיום 4.4.11 קבעה כבוד המפקחת כי:

"יוגשו סיכומי טענות של הצדדים בשאלה האם לאור העובדה שגג מבנה ב' וקירותיו הוצמדו למבנה ב', יש ערך להסכמות 75% מבעלי הדירות בשני המבנים, או לחילופין נדרשת הסכמת בעלי הדירות במבנה ב' בלבד".

המשיבים טענו כי פתיחת פתחים בקירות החיצוניים ובניית ממ"ד ומרפסת על גבי הקירות החיצוניים יש בהם כדי ביצוע שינויים של קבע בקירות אלה, תוך תפיסת חזקה יחודית בהם, ומשכך הם טעונים הסכמת כל בעלי הדירות אליהם הוצמדו הקירות החיצוניים.

המערערים טענו כי ככל שמדובר בבניה שאינה נוגעת/מתחברת לאחד משני אגפי הבית, יחול עליה סעיף 71ב' לחוק המקרקעין לענין הרוב הדרוש. ככל שמדובר בבניה שנעשית על חלק ברכוש משותף הצמוד למקצת בעלי הדירות, תחייב בניה זו קבלת הסכמת אותם בעלי דירות אשר להם צמוד אותו חלק. כאשר מדובר בבניה שדורשת פתיחת פתח בקיר חיצוני תהא דרושה הסכמת בעלי הדירות להם הוצמד אותו קיר חיצוני, ואולם ההתנגדות תהא כפופה לחובת תום הלב ולחובה שלא לעשות שימוש לרעה בזכות הבעלות כפי הוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין.

ביום 23.6.11 ניתנה החלטת כבוד המפקחת (שהתייחסה באותו שלב לבקשת ההיתר המקורית - קרי לפתיחת פתחים בקירות החיצוניים ובניית ממ"ד ומרפסת על גבי הקירות החיצוניים). בהחלטה נקבע כי:

"ככל שמדובר בעשיית שימוש בזכויות הבניה ובהוצאת חלקים מהחצר המשותפת לצורך הרחבת דירתם צריכה לעמוד לנתבעים הסכמה ברוב הקבוע בסעיף 71ב' לחוק המקרקעין מקרב בעלי הדירות בשני המבנים. יחד עם זאת, וככל שמדובר בבניה שעניינה הרחבת דירה, שיש בה כדי ליצור שינויים בקירות החיצוניים של מבנה ב', צריכים הם להמציא לשם ביצוע שינויים אלו את הרוב האמור בסעיף 71ב' לחוק המקרקעין מקרב מבנה ב'.

מאחר ובבקשה לבניה נשוא ההליך (כעולה מכתבי הטענות של שני הצדדים) , יש כדי ליצור שינויים בקירות החיצוניים של מבנה ב', ומאחר והתובעים, שהינם בעלי שתי הדירות הנותרות אשר במבנה ב', מתנגדים לבקשה, הנני קובעת כי לנתבעים לא עומד הרוב הדרוש לשם הרחבת דירתם.

יחד עם זאת, ולאור טענות הנתבעים כי בהעדר הרוב הדרוש הנני צריכה להידרש ולבחון את נימוקי ההתנגדות לגופם, כפי שאף הובא בפיסקה לעיל, הנני קובעת המשך דיון בתיק ליום 12.7.11 שעה 10:00".

בישיבת יום 12.7.11 הודיע ב"כ המערערים כי הבקשה צומצמה לענין הממ"ד בלבד. לאחר שנשמעו עדויות המשיבים הודיע מר דובקס בשם המשיבים כי טענותיהם הועלו בעדות וביקש כי ינתן צו מניעה קבוע בהקדם.

ב"כ המערערים טען כי אין לקבל את טענות המשיבים בדבר הפגיעה שתיגרם להם כתוצאה מהבניה והפנה להחלטת ועדת הערר לפיה הפגיעה שהממ"ד יצור, אינה פגיעה קשה. ב"כ המערערים טען כי הסיבה בגללה המשיבים מתנגדים לבניה היא בריאותית וכי ניתן יהיה לתאם את הבניה באופן שהפגיעה בהם תהיה מינימלית. ב"כ המערערים גם  הפנה לחשיבות בנית ממ"ד במצב הבטחוני בארץ וטען כי זהו הטעם היחיד.

בתום הדיון נערך דיון בצו עצמו ולאחריו ניתן ביום 25.7.11 פסק הדין, נשוא הערעור בפנינו. בפסק הדין מציינת כבוד המפקחת כי כנקודת המוצא תשמש החלטתה מיום 23.6.11 הקובעת כי יש לבחון את הרוב הנדרש כאמור בסעיף 71ב' לחוק המקרקעין מקרב בעלי הדירות בבית וכי למערערים לא עומד הרוב הדרוש לשם הרחבת דירתם. כבוד המפקחת מציינת כי בדיון שנערך לאחר מתן החלטה זו לא נטען אחרת וכי אין מחלוקת כי בקרב בעלי הדירות בבית אין למערערים רוב של 60%. בנסיבות אלה בחנה כבוד המפקחת את טעמי התנגדות המשיבים, וקבעה כי הוכח לה כי יש ממש בהתנגדות זו. כבוד המפקחת הוסיפה וקבעה כי:

"לו היה בידי הנתבעים הרוב הדרוש, האמור בסעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין, סביר כי התנגדות שהיתה באה על רקע של מטרד ואי נוחות לא היתה מתקבלת, בהיות כל בניה לפי טיבה וטבעה גורמת למטרד, ובהיות מטרד הפרעה זמנית.

מכל מקום, במקום בו מצא המחוקק לנכון לקבוע הגנה לזכויות קנייניות, בדמות רוב דרוש להרחבת דירה, לא מצאתי כי נכון, במקום בו הנתבעים נעדרים את אותו הרוב, לקבוע כי התנגדות התובעים, על רקע מטרד ואי נוחות, וזאת גם נוכח גילם ומצבם הרפואי של התובעים עולה כדי התנגדות חסרת תום לב, קנטרנית וקטנונית".

בשים לב לקביעות אלה ניתן לבקשת המשיבים צו מניעה קבוע האוסר בניית הממ"ד.